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13 de Agosto de 2022

Aplicação da Lei 13.097/2015 gera dúvidas entre os empresários imobiliários

Publicado por Raymundo Passos
há 7 anos

Apesar de trazer mudanças positivas, a concentração dos atos na matrícula do imóvel tem variantes que podem abalar a segurança jurídica dos negócios imobiliários..

Com os objetivos de dar segurança jurídica aos negócios imobiliários, desburocratizar o processo de venda e compra e financiamento de imóveis, dar rapidez aos processos de análise e diminuir custos, a Lei 13.097/2015, que trata da concentração do ônus na matrícula do imóvel, ainda deixa muitos questionamentos sem respostas.

Muitas das dúvidas dos incorporadores e loteadores foram apresentadas aos especialistas em Direito Imobiliário durante o primeiro dia do Seminário Jurídico – Lei 13.097/2015: Concentração dos Atos na Matrícula, realizado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), na noite do dia 4/5.

A necessidade de privilegiar o adquirente de boa-fé, base das alterações trazidas pela lei, já vinha sendo considerada na jurisprudência, como a Súmula 375 do STJ (Superior Tribunal de Justiça), de 2009, que exigia a necessidade do registro da penhora ou a prova da má-fé do adquirente para caracterizar a fraude na venda de imóvel.

“A lei cria aspectos interessantes da boa-fé, mas traz muitas exceções”, alertou Rodrigo Bicalho, advogado do Conselho Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, analisando o artigo 54 da Lei.

De acordo com ele, a legislação ainda é frágil, precisa de entendimento mais consolidado e aperfeiçoamento de seu teor. Há inúmeras situações não cobertas pela lei, tais como: os artigos 129 e 130 da Lei de Falências; a aquisição e extinção de propriedades sem registro do título (usucapião e outras hipóteses e a ação anulatória ou declaratória de nulidade de título aquisitivo).

Para créditos fiscais, a lei 13.097/2015 não dispensou a análise de certidões fiscais, pois, segundo o Código Tributário Nacional, pode haver fraude na alienação de bens a partir da inscrição do crédito fiscal em dívida ativa. “Lei ordinária, como a de concentração do ônus, não altera lei complementar, como o Código Tributário. E como reagirá o juiz do trabalho, sendo que os créditos trabalhistas prevalecem sobre os fiscais? Além disso, ao verificar as certidões para cumprir as exceções da lei, o adquirente pode ignorar eventuais execuções bancárias? As ações possessórias? Ainda assim será considerado de boa-fé?”, questionou Bicalho.

“Daqui a um ano, entra em vigor o novo CPC (Código de Processo Civil), que em seu artigo 792, inciso IV, traz disposição que pode até ser interpretada como derrogação da lei de concentração, pois traz de volta a regra anterior, em que a simples existência de demanda capaz de reduzir o réu à insolvência já gera a possibilidade de fraude”, informou o advogado.

Ele concluiu dizendo que para créditos pulverizados e para os consumidores de unidades autônomas e lotes de terreno, a Lei 13.097/2015 é benéfica. Também aproveitou para recomendar aos empresários a continuidade da tomada de todos os cuidados. “Ainda não entramos em um mundo novo. Antes de o tema se consolidar na jurisprudência, deve-se manter a cautela.”

Bipolaridade – Com o advento da Súmula 375, do STJ, a boa-fé passou a ser presumida e a má-fé comprovada. Mas como se comprova a má-fé do terceiro adquirente? José Roberto Novaes, advogado especializado em Direito Processual Civil e em Direito Tributário, respondeu: “Comprovando que o comprador tinha ciência de ação capaz de levar o devedor à insolvência”. Nesse caso, o credor deveria anexar ao processo certidão da comarca do imóvel indicando a existência da ação. “E esse aspecto consta do artigo 54 da Lei 13.097/2015”, indicou Novaes.

A jurisprudência, porém, dispensa a comprovação de ação que leve o vendedor à insolvência. “Não basta a insolvência presumida. Tem de haver comprovação de que o vendedor tem bens suficientes para quitar a dívida”, completou. Porém, o tempo de tramitação do julgamento do processo pode consumir o patrimônio do devedor.

Para Mario Tognollo, advogado especializado em Direito Imobiliário e integrante do Conselho Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Sindicato, nesses casos a ação já nasce com a execução. Portanto, as Certidões Negativas de Débito (CND) são necessárias e os procedimentos serão os mesmos adotados antes da publicação da Lei. “A atividade imobiliária é atípica. Logo, é inadmissível para o empresário qualquer ineficácia antes, durante ou depois da incorporação.”

De acordo com Tognollo, o benefício efetivo da Lei de Concentração está no seu artigo 55, quando se reconhece a eficácia da venda de unidades autônomas ou de lotes resultantes de parcelamento. “Haverá prejuízos, mas evitará indenizações”, disse, completando que os termos da lei devem ser bem analisados para evitar que bons negócios deixem de ser realizados.

Mais do mesmo – O coordenador do Conselho Jurídico da presidência do Secovi-SP, Marcelo Terra, falou aos presentes que a concentração dos atos na matrícula do imóvel é um tema debatido há anos, mas que ainda não se chegou a termo, pois “é muito fácil falar de fraudes contra credores; difícil é ter coragem para combater intransigências. Trabalhamos com conceitos antigos à luz de uma nova realidade e atribuir a responsabilidade da fraude ao comprador do imóvel é criar, para o advogado, a necessidade de desenvolver conhecimento extrassensorial. Avaliar a existência de ações é simples. Mas a insolvência não!”, criticou.

Terra lembrou que o desembargador gaúcho Décio Antonio Erpen iniciou os estudos da concentração do ônus na matrícula do imóvel no final dos anos 1970 e durante as décadas de 1980 e 1990. “Em 1986, doutor Erpen disse ser inútil e infrutífera a busca por certidões, e que o registro público é o único mecanismo capaz de outorgar a desburocratização e dar segurança jurídica”, contou.

Em 1995, conforme Terra, durante Simpósio Cidadania e Segurança Jurídica, em Porto Alegre/RS, o desembargador Erpen apresentou carta propondo a inscrição das dívidas ou quaisquer ônus no Registro de Imóveis.

Vinte anos após as defesas do visionário desembargador, a concentração na matrícula do imóvel é objeto de lei, porém ela não traz nada de realmente novo. “É mais do mesmo”, disse Terra. “Ela facilita a vida do operador do Direito, mas já existe um arcabouço legal de proteção ao adquirente. Se há proteção da Lei 13.097/2015, para que juntar certidões exigidas nas Leis 6.766/1979 e 4.591/1964 no momento do registro do memorial de incorporação? Porém, o artigo 55 da Lei de concentração é sensacional, por proteger os adquirentes de unidades autônomas e lotes.”

Para o vice-presidente do Irib (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil), Francisco Ventura Toledo, a lei buscou fazer o que a jurisprudência do STJ vinha tentando estabelecer, ou seja, proteger o adquirente de boa-fé.

O registrador diferenciou fraude fiscal de fraude civil e enfatizou que “dívida fiscal inscrita em dívida ativa pode caracterizar fraude, fato que exige a apresentação de CND”.

Toledo disse que a o grande volume de averbações na matrícula do imóvel pode atrapalhar o fluxo normal da venda do imóvel. “As exigências de certidões para registro da incorporação e loteamento na lei não vem apenas da existência de fraude de execução, mas da avaliação da idoneidade moral e financeira do incorporador.” Destacou, por considerar positivo, o conteúdo do artigo 59 da legislação, que trata da supressão na Lei das Escrituras Públicas da obrigatoriedade das certidões de feitos ajuizados em nome dos alienantes.

De acordo com o advogado Alexandre Clápis, o expresso no parágrafo único do artigo 54 da Lei 13.097/2015 quase chegou à presunção absoluta. Porém, não deixou de questionar: “Além de todos os documentos, podemos esquecer os títulos mencionados na matrícula? Essa lei vai nos ajudar? Ainda estamos longe de trabalhar com segurança e perdemos a chance de elaborar uma boa lei, que dê segurança efetiva, como existe na Espanha e na Alemanha”, opinou.

O Seminário Jurídico é coordenado pelos advogados Rodrigo Bicalho e Olivar Vitale, integrantes do Conselho Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP e instrutores da Universidade Secovi.

http://www.secovi.com.br/noticias/aplicacao-da-lei-130972015-gera-duvidas-entre-os-empresarios-imobi...

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Dilson Pereira Junior, Advogado
Artigoshá 7 anos

LEI 13.097/2015 e a concentração dos atos na matrícula do imóvel. Alteração da lei da documentação imobiliária

4 Comentários

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O Secovi (incorporadores e loteadores), a Abecip (instituições financeiras) e os donos de cartórios fizeram um imenso lobby no Congresso Nacional e aprovaram ,através de Medida Provisória, os dispositivos da concentração da matrícula que tratam de institutos de processo civil.

O discurso utilizados por esses agentes econômicos era de que a concentração na matrícula iria dar segurança jurídica aos negócios imobiliários, desburocratizar o processo de venda e compra e financiamento de imóveis, dar rapidez aos processos de análise e diminuir custos.

Agora , o Secovi promove um seminário para orientar os seus associados (grandes empreiteiras e incorporadores) que os argumentos utilizados para a aprovação da Medida Provisória eram falaciosos.Neste seminário recomenda"aos empresários a continuidade da tomada de todos os cuidados". e afirma que "a concentração dos atos na matrícula do imóvel tem variantes que podem abalar a segurança jurídica dos negócios imobiliários.",

Senhores incorporadores, como fica a segurança da imensa maioria da população brasileira que luta arduamente para conquistar o sonho da casa própria?
São pessoas que não tem condições para contratar advogados e muitos menos de compreender o jogo político de fortes instituições econômicas que utilizam discursos falaciosos para aprovar Medidas Provisórias que atendem a interesses escusos.

Aproveito a oportunidade para alertar aos compradores de imóveis que forem prejudicados por falta de apresentação das certidões judiciais e vierem a perder o seu imóvel por causa de fraude à execução : vocês devem ingressar com ações de perdas e danos contra o dono do cartório, pois ele responde civil e criminalmente pelos os seus atos.

LEI Nº 8.935, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1994

Art. 22. Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos. continuar lendo

Prezado Raymundo,

Tanto a Abecip quanto o Secovi visam o recebimento do crédito resultante de financiamento imobiliário minimizando- para eles -os riscos de perda da garantia – e do imóvel, por consequência – por eventual ato jurídico anterior ou demanda judicial pendente.Eles não dão a mínima para a sociedade e para a segurança jurídica dos compradores de imóveis.

Quanto aos donos de cartórios, o que querem é ganhar mais dinheiro cobrando as averbações de ações judiciais na matrícula do imóvel e fornecendo mais uma certidão (a de propriedade) que passou a ser exigida, pela nova lei para, a lavratura da escritura pública

.Abaixo, a orientação do Colégio Registral do RS para a cobrança das três certidões:

"Com a edição da Lei 13.097/2015, houve a nova redação ao § 2º do art. da Lei nº 7433/85 que diz: O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. Pois bem, antes neste artigo falava-se em certidões de feitos ajuizados que seria as certidões da Justiça Federal, Estadual e do Trabalho? Mediante isso o Tabelião é obrigado a declarar na escritura sobre as certidões de feitos ajuizados? E quanto ao Decreto 93.240? E quando recebemos as escrituras particulares, cabe ao registrador observar se contém todas estas informações?

Resposta:
Quanto às certidões de feitos ajuizados, não obstante salutar sua apresentação em razão da segurança jurídica resultante, a apresentação não é obrigatória para a prática do ato notarial, eis que suprimida sua referência no texto legal. Caso apresentadas, nada impede a referência a sua apresentação no instrumento.
Relativamente à exigência das certidões atualizada e negativas de ônus e ações reais ou pessoais reipersecutórias para a lavratura de escrituras públicas, expedidas pelo Registro de Imóveis, ela decorre de determinação contida na Lei 7.433/1985, em sua novel redação dada pela Lei 13.097/2015, c/c Decreto 93.240/86, válidas por 30 (trinta) dias (art. 594, III, CNNR-CGJ-RS)

Saudações,
Colégio Registral RS"
http://www.colegioregistralrs.org.br/perguntas/completa?id=2531;filtro=;jumpMenu=5

Em suma, são frutos podres de um sistema político podre. continuar lendo

Prezado Sr. Raimundo, excelente iniciativa em trazer ao conhecimento do jusbrasileiros o artigo acima publicado Secovi de São Paulo. Muitos de nós não possui tempo hábil de ficar navegando pela internet em busca das atualizações jurídicas. Centralizarmos as notícias, artigo e novidades do mundo jurídico aqui, é uma tranquilidade para todos. Parabéns pelo trabalho! continuar lendo

Concordo com o advogado Rodrigo Bicalho, quando afirma que "“Daqui a um ano, entra em vigor o novo CPC (Código de Processo Civil), que em seu artigo 792, inciso IV, traz disposição que pode até ser interpretada como derrogação da lei de concentração, pois traz de volta a regra anterior, em que a simples existência de demanda capaz de reduzir o réu à insolvência já gera a possibilidade de fraude”, continuar lendo