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13 de Agosto de 2022

O mercado imobiliário ficou mais inseguro

Publicado por Raymundo Passos
há 7 anos

Com os objetivos de dar segurança jurídica aos negócios imobiliários, desburocratizar o processo de compra / venda e financiamento de imóveis, dar rapidez aos processos de análise e diminuir custos, a Lei 13.097/2015, que trata da concentração do ônus na matrícula do imóvel, deixa muitos questionamentos sem respostas.

Há inúmeras situações não cobertas pela lei, tais como: os artigos 129 e 130 da Lei de Falencias; a aquisição e extinção de propriedades sem registro do título (usucapião e outras hipóteses e a ação anulatória ou declaratória de nulidade de título aquisitivo).

Para créditos fiscais, a lei 13.097/2015 não dispensou a análise de certidões fiscais, pois, segundo o Código Tributário Nacional, pode haver fraude na alienação de bens a partir da inscrição do crédito fiscal em dívida ativa. E como reagirá o juiz do trabalho, sendo que os créditos trabalhistas prevalecem sobre os fiscais? Além disso, ao verificar as certidões para cumprir as exceções da lei, o adquirente pode ignorar eventuais execuções bancárias? As ações possessórias? As ações de interdição e tutela?

Daqui a um ano, entra em vigor o novo CPC (Código de Processo Civil), que em seu artigo 792, inciso IV, traz disposição que derroga a lei de concentração, pois traz de volta a regra anterior, em que a simples existência de demanda capaz de reduzir o réu à insolvência já gera a possibilidade de fraude.

Como pode esta lei proporcionar segurança ao mercado imobiliário?

3 Comentários

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É preciso dizer que a ausência de anotação na matrícula não é garantia absoluta de total segurança na operação imobiliária, seja pela relatividade da presunção proporcionada, seja pelas exceções comportadas.

E, neste passo, a experiência prática permite antever expressivo número de situações nas quais a fraude poderá ser demonstrada, ainda que inexista na matrícula informação acerca de eventual crédito.

Pense-se, dentre tantos outros exemplos, no caso do devedor malicioso e ágil, que, ciente de ação movida contra si, promova a alienação de seus imóveis antes mesmo de o credor conseguir identificá-los. Isso sem falar nos créditos das massas falidas, admitidos como exceção pela MP, mas cuja ocorrência não é infrequente.

Ausente anotação na matrícula, a comprovação da fraude ficou mais difícil, mas não impossível.

Ao examinar os casos concretos submetidos a julgamento, os tribunais não fecharão os olhos ao chamado standard de conduta exigido dos adquirentes para aferir a presença ou ausência de boa-fé, e continuarão dispensando tratamento diferente a quem tem diferentes condições de aferir a segurança do negócio imobiliário que realiza continuar lendo

Solicitar as certidões dos distribuidores judiciais é um procedimento fundamental na compra e venda de imóveis.Vejam a decisão do STJ, publicada após a edição da Lei 13097/2015:

RECURSO ESPECIAL Nº 773.643 - DF (2005/0132932-0)

DECISÃO (...)

ii) Da fraude de execução (ofensa aos arts. 593, II, do CPC)

De acordo com o acórdão recorrido, “a ação de conhecimento, que originou o título executivo judicial, foi ajuizada em 21/10/98 (fl. 24), sendo KLEBER GONTIJO ANDRADE – devedor do Embargado e antigo proprietário do imóvel arrestado – validamente citado em 10/11/98 (fl. 41). A compra do aludido bem, por sua vez, deu-se em 04/11/99 (fls. 15/16), com o respectivo registro na matrícula do imóvel em 16/11/99 (fl. 13-v). Por fim, a propositura da ação executiva (fl. 231/233) e o arresto do imóvel (fl. 291) ocorreram, respectivamente, em 26/11/02 e 18/08/03. Logo, forçoso admitir que a indigitada alienação do bem litigioso foi anterior ao ajuizamento da ação executiva” (fls. 418).

Diante disso, o TJ/DF conclui que “não há que se falar, portanto, em fraude em execução, uma vez que não havia entre Embargado-exequente e o alienante-executado qualquer relação creditícia (...). Constatado esse fato, o debate inevitavelmente desloca-se para o exame da ocorrência de fraude contra credores” (fls. 418/419).

Entretanto, conforme consignado no item anterior, esta Corte já consolidou entendimento no sentido de que a ação capaz de reduzir o devedor à insolvência pode ser de conhecimento, execução ou cautelar. Portanto, no particular, não há de se cogitar da existência de fraude contra credores, mas sim de fraude de execução.

Nesse aspecto, consta da sentença que os recorridos “não cuidaram de pesquisar junto às Varas desta Cidade, sobre a existência de ação contra o vendedor. Tivessem tido esse cuidado, certamente tomariam conhecimento da presente ação, que, como dito, já tramitava há mais de 1 ano quando da realização do negócio” (fls. 343) Dessa forma, constata-se que os recorridos não se desincumbiram do ônus de demonstrar terem adotado as cautelas de estilo na aquisição de bens imóveis, de modo que permanece hígida a presunção de que agiram de má-fé, nos termos do raciocínio desenvolvido linhas acima, ficando caracterizada a fraude de execução.

Dessa maneira, superadas as teses aduzidas por esta Relatora, no recurso especial nº 956.943/PR, a questão de fundo se mantém ante a apreciação dada pelo juízo de primeiro de grau de jurisdição do TJ/DF.

Forte em tais razões, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para restabelecer a sentença de fls. 340/345.

Brasília (DF), 13 de fevereiro de 2015.

MINISTRA NANCY ANDRIG continuar lendo

.Os dispositivos legais analisados no texto referem - se a institutos processuais civis, e foram introduzidos em nossa legislação pela Lei 13.097 de 19 de janeiro de 2015, fruto da Medida Provisória nº 656 de 7 de outubro de 2014 ;. A nossa Constituição proíbe que medida provisória trate de direito processual civil:
"Art. 62. Em caso de relevância e urgência, o Presidente da República poderá adotar medidas provisórias, com força de lei, devendo submetê-las de imediato ao Congresso Nacional.
§ 1º É vedada a edição de medidas provisórias sobre matéria:
I – relativa a:
b) direito penal, processual penal e processual civil" continuar lendo