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13 de Agosto de 2022

A cobrança de ITBI no ato da lavratura de compra e venda do imóvel é inconstitucional?

Publicado por Raymundo Passos
há 7 anos

O artigo 59 da LEI 13.097/2015 é inconstitucional?

Estabelece artigo da LEI /2015:5913.097

"Art. 59. A Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, passa a vigorar com as seguintes alterações:“Art. 1º§ 2º O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição."

Este artigo torna obrigatória a cobrança de ITBI no ato da lavratura de compra e venda do imóvel, ou seja, antes da transmissão do bem imóvel e dos direitos a eles relativos.

No entanto, artigo 156, inciso II, da Constituição Federal (CF) estabelece que o fato gerador do tributo é a transmissão do domínio dos referidos bens..

Com base neste mesmo entendimento, o procurador-geral da República, Rodrigo Janot, ajuizou Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF 349) no Supremo Tribunal Federal (STF) questionando dispositivos da Lei 4.871/1989, do município de Uberlândia (MG), que disciplina a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no âmbito municipal. Os artigos 12 e 14 da norma tornam obrigatória a cobrança de ITBI pela Fazenda Pública do Município de Uberlândia antes da transmissão dos bens imóveis e dos direitos a eles relativos

Segundo o procurador-geral da República, Rodrigo Janot, autor da ADPF, os dispositivos legais contrariam os preceitos fundamentais dispostos no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal (CF), o qual estabelece que o fato gerador do tributo é a transmissão do domínio dos referidos bens, e no artigo , caput e inciso XXII, da CF, que institui o direito de propriedade.

O relator da ação é o ministro Marco Aurélio.

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O atual modelo de transmissão da propriedade imobiliária adotado pelo Direito Brasileiro produz insegurança no tráfico jurídico e na tutela de terceiros, além de estimular a evasão fiscal do ITBI, penalizando os municípios brasileiros. Dentre as principais causas do fracasso do sistema adotado, destacam-se:

1. A BUROCRATIZAÇÃO DOS PROCEDIMENTOS DE REGISTRO IMOBILIÁRIO.
O relatório Doing Business (www.doingbusiness.org), uma publicação do Banco Mundial e da Corporação Financeira Internacional, compara a regulamentação em 178 economias. Este documento é utilizado para avaliar os regulamentos que têm impacto direto no crescimento econômico e para identificar reformas que possam gerar melhores políticas. Dentre vários indicadores, o relatório estuda o sistema de registro de propriedade nos países pesquisados. Os países que tornam o registro de propriedade simples, rápido e barato têm mais propriedades registradas formalmente, o que conduz ao maior acesso a financiamentos e a maiores oportunidades para investir. No ano de 2008, o Brasil ocupava o 110º lugar no relatório Doing Business; em 2009, o 116º; e em 2010, o 120º; ou seja, a burocracia nos procedimentos de registro imobiliário vem aumentando a cada ano, com o tempo de quarenta e dois dias e de doze procedimentos, em média, para uma empresa adquirir e transferir um título de propriedade de imóvel
.
2. A GRANDE MAIORIA DOS IMÓVEIS DO PAÍS ENCONTRA-SE IRREGULAR.
A burocratização dos procedimentos e o elevado preço dos registros fazem com que ocorra a “transferência” da propriedade sem a observância dos requisitos exigidos pela legislação civil, com a conhecida prática de negociação do imóvel apenas com o recibo de compra e venda.
Para se ter uma idéia da gravidade desse fato, elencamos a situação de alguns municípios: em Cubatão, estima-se que 80% dos imóveis estejam irregulares; em Osasco, 70%; em Campina Grande, 70%; em Sorocaba, 40%. Como se esperar segurança jurídica e tutela de interesse de terceiros com o atual modelo?
Ora, considerando que o nosso sistema exige, de forma clara e objetiva, o registro do título para a efetiva transferência da propriedade, todas as prerrogativas inerentes aos proprietários ficam amplamente mitigadas, caso o adquirente do bem não leve seu título a registro..
Percebemos que as faculdades de fruir, dispor e reivindicar ficam amplamente diminuídas se não houver registro do título. Até mesmo a simples faculdade de usar o bem só existirá até o momento em que o real proprietário, vale dizer, aquele que consta no RGI como o titular do bem, resolver transferi-lo e o adquirente realizar o registro, tornando-se efetivamente o novo proprietário do mesmo.
..

3. A RESTRIÇÃO DA INCIDÊNCIA DO ITBI AO MOMENTO DO REGISTRO DO TÍTULO ESVAZIA A EFETIVIDADE DA ARRECADAÇÃO MUNICIPAL.
A Constituição de 1988 incluiu os municípios no conceito de nossa Federação. O art. 1º declara que a República Federativa do Brasil é formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal. O art. 18 estatui que a organização político-administrativa da República Federativa do Brasil compreende a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, todos autônomos nos termos da Constituição. Sendo assim, o Município Brasileiro é entidade estatal integrante da Federação, como entidade político-administrativa, dotada de autonomia política, administrativa e financeira. Esta última compreende a capacidade do Município de decretação de seus tributos e aplicação de suas rendas, que são características da auto-administração.
O atual modelo de transmissão da propriedade imobiliária, além de gerar insegurança jurídica, por causa de sua burocracia e de estimular a não regularização dos imóveis, afeta a efetividade da arrecadação municipal, pois estimula a evasão da arrecadação do ITBI pela prática de “transferir” a propriedade do imóvel sem o registro do mesmo. Assim, tornaram-se frequentes no país sucessivas “transmissões” de bens imóveis sem o devido registro e, consequentemente, sem o pagamento do ITBI. continuar lendo

Apesar de não ser o mesmo caso, o STF deve seguir o mesmo raciocínio que, ao meu ver, é coerente: o afastamento da cobrança antecipada do ITBI. Se o fato gerador é a transmissão, a antecipação dela, mesmo na lavratura, é inconstitucional.

Caso parecido que o Supremo tem barrado é no registro da Promessa de compra e venda, como no Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Distrito Federal, que se pode observar na notícia "Decisões do Supremo barram cobrança antecipada de ITBI" aqui mesmo do JusBrasil, publicada pela Alice Maria.

O STF já consolidou o entendimento que o ITBI só deve ser pago na transmissão efetiva do imóvel. Já houveram outras decisões considerando inconstitucionais leis que permitissem isso. continuar lendo

Ou poderia ser adotado um modelo híbrido, podendo ser incumbida responsabilidade ao tabelião de notas da comunicação da escritura ao tabelião de registro de imóveis.

A aquisição da propriedade imóvel opera-se, principalmente, conforme dois sistemas jurídicos: o francês e o alemão. Conforme o sistema jurídico francês, a vontade das partes é suficiente para a transferência da propriedade imóvel. O registro imobiliário é para tornar a vontade das partes pública e, consequentemente, oponível ante terceiros.

Conforme o sistema jurídico alemão, para a transferência da propriedade imóvel é indispensável o registro imobiliário. A vontade das partes apenas produz efeitos pessoais. No Brasil, a aquisição da propriedade imóvel é segue o modelo alemão, mas com algumas particularidades.

Sem entrar na competência de cada registrador, temos um exemplo de praticidade trazido pelo Governo do Estado de São Paulo através do Decreto nº 60.489/2014, da Lei Estadual 4.556/14, promulgada pelo presidente da Assembleia Legislativa do Mato Grosso do Sul, e ainda Lei nº 6.723/14 do Estado do Rio de Janeiro.

Evidentemente, no caso do parágrafo acima, trata-se de veículos, cuja simples tradição já transfere o bem, ao contrário dos imóveis, ou seja, no caso dos imóveis o fato gerador não teria ocorrido no momento da escritura e, portanto, não seria devido o ITBI.

Contudo, a não ocorrência efetiva do fato gerador mas a eminência de sua ocorrência já é utilizada no sistema de substituição tributária, ademais, a cobrança de tributos através de terceiros com responsabilidade atribuída pela legislação de regência tem gerado aumento significativo na arrecadação.

Ou seja, a ideia seria a de ser recolhido o ITBI no momento da outorga da escritura, outorgando-se no mesmo ato a competente procuração ao tabelião de notas para levar o ato a registro junto ao registrador de imóveis, antecipando-se desde já o tributo devido e sob pena de responsabilização civil do tabelião em caso de descumprimento do posterior registro e cabendo ao comprador a apresentação neste ato da matrícula atualizada do imóvel, ou mesmo criando-se um sistema de consulta interligado entre os cartórios.

Ou seja, o tributo somente seria devido quando do efetivo registro, ocorrendo apenas um adiantamento ao tabelião de notas, que recolheria o tributo posteriormente quando do registro na condição de responsável tributário e sob pena de penalização nas diferentes searas envolvidas. continuar lendo

Em São Paulo, capital, o desgoverno fez pior. Desatrelou o IPTU do valor venal, dobrou em alguns casos o valor venal, e aumentou a alíquota do IPTU de 2% para 3%. Resultado: Av. Paulista e jardins, vão pagar ITBI, o restante do povo que elegeu o prefeito, vai de contrato de gaveta. Não se encontra imóveis com valor menor que R$150 mil em SP capital, significando um dispêndio de no mínimo R$5.500 em custas e impostos do pobre incauto que estiver adquirindo a unidade. Em breve São Paulo liderará o ranking das cidades com situação irregular de imóveis. continuar lendo

Caro Senhor ARIOSTO MARTIRE, quero dizer a Vossa Senhoria que aqui em Parnamirim/RN é pior, além de pagar 3% por cento do valor total a título de ITIV/ITBI, pagamos, também, um Imposto chamado ISSQN, mesmo nos contratos de profissional autônomo, ou seja aqui o buraco é mais embaixo e, o IPTU a Prefeitura criou uma Lei Municipal que lhe dar o direito de cobrar o IPTU em cima do valor da transação de compra e venda. Então senhor ARIOSTO MARTIRE, só prá ter uma ideia comprei um imóvel o qual tive a necessidade de averbar a área ampliada/reformada, com uma metragem quadrada em 74.92 mt2, nessa regularização tive uma custo efetivo em torno de R$ 13.500,00 mil reais, somente no pagamento de tributos e taxas. continuar lendo

Pelo absurdo que se cobra, pelo nada que é retornado, noto que o proprietário, na realidade, paga aluguel do seu próprio imóvel ao municipio, sob a rotulo IPTU. continuar lendo